4/06/2007

Фонд за инвестиции в недвижима собственост от групата на австрийската Ерсте банк (Erste Bank) подготвя вложения на стойност над 500 млн. евро на българския пазар в следващите две до три години, основно ново строителство на бизнес сгради. Подобно на други инвеститори, притиснати от недостига на завършени и носещи приходи обекти, "Шпаркасен иммобилиен" (Sparkassen Immobilien) ще насочи основните си усилия в развитието на нови офис и търговски центрове и бизнес хотели. Компанията стои зад "Сердика център" офис и търговски комплекс с 85 хил. кв.м наемна площ, оценен на 180 млн. евро.

Обикновено инвестиционни фондове като този предпочитат да купуват готови активи - завършени и отдадени под наем дългосрочно сгради. Те обаче все по-често поемат и строителен риск, за да се установят на бързо развиващи се пазари като българския.

"За нас много важни са строителните проекти, особено в страните от Централна и Източна Европа, защото в тях подходящите и завършени сгради са твърде малко", каза Ернст Вейдовски, член на управителния съвет на Sparkassen Immobilien.

Той съобщи, че освен за "Сердика център" компанията разглежда проекти за още около 300 млн. евро. "Няма проект, за който мога да кажа повече", каза Вейдовски, но потвърди, че се водят преговори за покупка на терени за строителство.

Sparkassen Immobilien e инвестиционно дружество, чиито акции са регистрирани за търговия на Виенската фондова борса. Със 107 инвестиции в седем страни на стойност 1.3 млрд. евро то е един от големите австрийски фондове за имоти, опериращи в Централна и Източна Европа. Около половината от вложенията му са именно в страни от региона, а другата половина - в Австрия и в Германия. Sparkassen Immobilien е и един от първите инвеститори в Източна Европа, като първата сделка на фонда в Чехия е осъществена още през 1999 г.

Мениджмънтът му планира обемът на вложенията му да достигне 4 млрд. евро до 2010 г., една част от които да бъдат и в България. Около 85 на сто от тях ще са в страни от Европейския съюз, а 15% от средствата ще се насочат извън него, на места като Украйна или Сърбия, разясни Вейдовски. "Сердика център" е първият ни проект в България", добави той.

Комплексът, в който партньор с миноритарно участие е и водещият германски строител и оператор на шопинг центрове в Европа ECE Projectmanagement, ще има около 50 хил. кв.м търговски площи и 35 хил. кв.м офиси. В около 200-те магазина ще бъдат представени модни марки, хипермаркет за хранителни стоки, верига за битова електроника, ресторанти и кафенета. Над търговските етажи ще бъдат развити офис площите.

Освен в столицата фондът планира строителство в големи градове като Варна и Пловдив, но Вейдовски не даде повече подробности около бъдещите планове. Уточни само, че това ще са търговски и бизнес центрове.

"Все още голям интерес има към офисите. Огромен потенциал съществува при търговските центрове", каза той.

"България ще играе важна роля в инвестициите ни заради високия икономически растеж, нарастването на потреблението и големите чуждестранни инвестиции, които гарантират положително развитие", обясни още мениджърът на австрийския инвестиционен фонд.

Според него новото строителство е единственият начин да се инвестира в имоти в страни като България, Румъния или дори в по-развити пазари като Чехия, "защото количеството на завършените сгради не е достатъчно".

Развиващите се пазари се радват както на голям интерес от чуждите институционални инвеститори, така и на ожесточена конкуренция за покупка на съществуващите активи. Основното последствие е бързото повишение на цените на инвестиционните имоти, съответно намаляване на доходността, която представлява процентно съотношение между цената на придобиване и годишните приходи от актива. Последните сделки с офис сгради в България например са сключвани на нива между 7 и 8%, с 1.5 до 2.5 процентни пункта по-ниски от постигнатите към края на 2005 г.

Високата цена е другият съществен фактор, който кара някои от фонд мениджърите да се превръщат в строителни предприемачи. "Ако строиш, можеш да получиш много по-висока доходност, отколкото ако купуваш завършена собственост", коментира Вейдовски.

Но новото строителство е свързано и с допълнителни рискове. Все пак той е оптимист: "Смятаме, че предприемаческият риск в страни като България е по-нисък от страни като Австрия или Германия, защото има голямо търсене в много области. Затова мисля, че маркетинговият риск например не е истински риск." Още една особеност на стратегията на Sparkassen Immobilien е това, че държи дългосрочно недвижимата си собственост. В портфейла от инвестициите му има и такива, направени преди повече от 20 години.

"Като дългосрочен инвеститор трябва да отделим специално внимание на качеството. Купуваме основно в центровете на големите градове, но не и извън тях. Дългосрочно местоположението и качеството на сградата са много важни", коментира Вейдовски.

Макар че започва в София, фондът на Erste Bank няма да се ограничава само със столицата на България. "Варна и Пловдив са два града в България, които са интересни за нас… Нашият опит в Австрия и Германия сочи, че размерът на града е много важен дългосрочно", каза Вейдовски.

В България, както и в останалите чуждестранни пазари дейността на фонда се управлява чрез мрежата на "Имморент" (Immorent), лизинговата компания от групата на Erste Bank. За разлика от останалите лизингови дружества тя залага изключително на сектора на недвижимите имоти и е готова дори да строи сгради на собствен риск, които да отдава под наем, а след това да продава на инвеститори, включително фондове като Sparkassen Immobilien.

В момента "Имморент България", българското дружество на базираната във Виена група, разработва два проекта с общ инвестиционен обем около 22 до 24 млн. евро. Компанията ще строи две сгради, всяка с площ между 6100 и 6200 кв.м. Едната, парцелът за която е разположен в централната част на булевард "Тодор Александ­ров", ще съдържа офиси. Все още не е решено какво ще бъде предназначението на другата, която може да бъде офис сграда или хотел. Теренът за нея е на ъгъла на улиците "Вашингтон" и "Симеон", пак в центъра на столицата.

"Разговаряме с големи хотелски вериги, които искат да управляват хотел в центъра", каза Илияна Шмателка, управител на "Имморент България". Тя уточни още, че строителството и на сградата на бул. "Тодор Александров", чийто проект е по-напреднал, трябва да завърши между края на 2008 и средата на 2009 г., а на другата - шест месеца по-късно.

"Имморент" има интерес към различни типове проекти, включително такива за логистични центрове.


Източник: Stroitelstvo.info
Автор: Деян Tодоров