10/08/2007

Все повече чуждестранни купувачи инвестират на българския пазар на имоти, който вече навлиза в следващата фаза от своето развитие. Наред с британците и ирландците, които традиционно са сред първите играчи на редица нови пазари, вече по-често се срещат и руснаци, скандинавци, австрийци, американци и др. Всички те идват с различни изисквания, вкусове, опит и нагласа, но онова, което търсят, може да се обобщи с една дума: възвръщаемост.

До каква степен остават доволни, изненадани и разочаровани зависи от съвкупност от фактори като типа на имота, в който са инвестирали, качеството, локацията, както и конкретните инвеститорски очаквания, търпение, психика и т.н.

С оглед значителния ръст на цените на имотите, с непрекъснато увеличаващия се брой купувачи, както и конкуренция в сектора през последните няколко години, динамиката на развитие на пазара се забави и увеличението вече е по-плавно. Големите скокове в цените от над 20% годишно, с които бяхме свикнали през последните години вече не се забелязват.

„Това забавяне е естествена фаза от развитието на всеки пазар, но инвеститорите, особено индивидуалните, трябва много добре да преценят какво очакват от пазара и от конкретния имот“, коментира за Investor.bg Саймън Уокър, директор Продажби в британската брокерска агенция Off Plan International.

„Аз съветвам купувачите да правят по-дългосрочни планове“, каза той. „Пазарът в България вече не е на толкова ранен етап от развитието си и не може да се очакват онези бързи печалби от последните години“, коментира той.

Уокър е на мнение, че инвеститорите в България трябва да си правят планове за период поне от 5-10 години, за да получат по-добра възвръщаемост.

В началото имаше редица големи инвеститори, които разполагаха с много средства и купуваха по няколко имота. След тях дойдоха индивидуалните купувачи, които разчитат на собствени средства и купуват по един имот. Говорейки специално за Великобритания често това са такива, които правят първата си покупка на имот и я правят извън страната, защото в нея цените вече са прекалено високи и те не могат да си го позволят.

„Има много купувачи, които наричат себе си инвеститори, но всъщност не правят никакви проучвания за пазара. Чули са от някой, че места като България предлагат добри възможности и решават да купят. Някои от тях изпадат в затруднено финансово положение, защото са очаквали бързи печалби, които всъщност не са реализирали“, добавя Уокър.

Той заяви, че съветва клиентите си да правят задълбочени проучвания на всички аспекти от сделката и да не разчитат на приходите от наем за покриване на вноските по ипотеката. По негово мнение доходността от наеми в момента е между 4 и 5%, въпреки че има и по-високи нива, както и много спекулации по темата.

„Специално при ваканционните имоти, истинският сезон, на който може да се разчита е 3-4 месеца в годината, така че дори доходността да е 20%, това пак не е нищо“, казва той. „Специално по отношение на доходността от наем, в България няма да може да се прецени с точност как ще се развива пазарът поне през следващите 2-3 години. Пазарът все още се развива, което прави прогнозите по-трудни, а също така в България няма традиция в това отношение. Затова аз лично бих инвестирал в София. Градовете винаги са по-безопасни за инвестиция. Специално в столицата в момента се влагат много средства за подобряване на инфраструктурата, все повече чуждестранен бизнес навлиза в страната. Наред с това градът е с много добре местоположение – централно за Балканите и е лесно достъпен. Така че имотът може да се отдава дългосрочно на корпоративни клиенти.“

Варна също се счита за по-безопасна дестинация за инвестиране в сравнение с курортите, тъй като там може да се съчетае ваканционно с корпоративно маркетиране на имота. Въпреки това според Уокър Варна би могла да остане интересна дългосрочно само ако се развие в индустриално отношение.

По думите му курорти като Слънчев бряг и Банско вече са близо до точката на презастрояване и там в близко време цените ще паднат, като тази тенденция за някои имоти вече е започнала. Част от купувачите ще се оттеглят от тези курорти и ще потърсят други възможности в България или извън нея.

За разлика от тях Каварна например е доста по-добро място за инвестиция. Курортът е добре оформен като планиране, като е използван естественият му релеф и местоположение, смята той. Също така там има ограничения за строителството – както административни, така и естествени и географски, които гарантират, че там няма да се стигне до презастрояване.

Запитан дали британците са по-склонни да инвестират в имоти в сравнение с инвестиции на фондовата борса, пенсионен фонд или други високорискови инвестиции, той каза, че има различни типове инвеститори, но за вложенията в имот в страната съществува дългогодишна традиция. „Имотите се рекламират широко във всички медии като вид предпочитана инвестиция и много хора избират да вложат парите си именно в тях, защото са по-сигурни в сравнение с борсата“, казва Уокър. „Става дума за индивидуалните купувачи, а не за големите инвеститори с много пари и опит в спекулациите. Специално в Испания първоначално повечето индивидуални купувачи отидоха, за да купят собствен дом, в който да прекарват цялата или част от годината, а не толкова като инвестиция. В България обаче мнозинството от купувачите дойдоха, за да търсят подходяща инвестиция.“

Според него пазарът на имоти в Източна Европа дългосрочно ще продължи да се покачва. Преди няколко години той е стартирал много силно, защото е бил „не евтин, но значително по-малко скъп“ в сравнение с другите пазари в Европа. Вследствие на огромните инвестиции цените значително са се повишили и въпреки че са все още по-ниски, ръстът ще се забави и пазарът ще дойде до етап на „плато“ - практически застой, преди да започне пак да се покачва.


Източник: Investor.bg