2/07/2007

Високите цени на имотите карат британците да търсят съсобственост, ипотеки, при които се плащат само лихвите, и други начини, за да заемат мястото си в йерархията на собствениците

Докато се опитват да преглътнат все по-високите цени на жилищата в страната си, британците откриват нови и нови начини да привлекат финансиране, но да успеят да се сдобият със собственост.

Много дебютанти купувачи, подбуждани от кредиторите, отказват да приемат неизбежното. Те вземат заеми, по-големи от всякога, като използват схеми на смесена собственост и се сдружават или пък разчитат на родители за първоначалната вноска или за гаранти. В същото време други, но и все повече техни сънародници разширяват владенията си, теглейки ипотечни кредити, обвързани с приходите от наем на имотите, съобщават британски медии.
"Великобритания е разделена на две - имотни и безимотни", коментира Би Би Си.

Всеки път, когато се публикува изследване на цените на жилищата, започва недоволството на армията от купувачи на първото им жилище. С всеки месец те виждат как дългогодишните им надежди се изпаряват.

Причината е, че стойностите на имотите бързо изпреварват ръста на доходите. Според проучване на банката "Халифакс" (Halifax) стойностите на жилищата са се увеличили средно със 187% във Великобритания от 1996 г. Средната цена е нараснала от 62 453 паунда (близо 92 хиляди евро по сегашния курс) през първото тримесечие на 1996 г. до 179 425 паунда (близо 264 хиляди евро) през третото тримесечие на 2006 г., което е среден годишен ръст от 10.6%, доста повече от ръста на доходите.

Но въпреки това за последните две години процентът на жилищата, закупени от дебютанти, е нараснал от 28% на 35% по данни на Съвета на ипотечните кредитори във Великобритания. В Лондон, където се определят тенденциите за цялата страна, агентите за недвижими имоти регистрират нарастващ интерес от 20 и 30 на сто.

Какво се случва? Просто отчаяние от страна на купувачите за първи път, които надскачат своите възможности? На пръв поглед е така, но и картината все пак е комплексна.

Някои от купувачите със сигурност стигат до крайности. Според Съвета на ипотечните кредитори от април 2005 г. средният размер на съотношението между стойност на заема и годишната заплата на потребителите, които купуват първия си имот, се е увеличил от 2.99 на 3.27. Това означава, че тези, които са печелели 40 хил. паунда през април 2005 г., са заели средно около 120 хиляди. Само 16 месеца по-късно те вече заемат средно над 130 хил. паунда.

Реално някои отиват доста по-далеч, защото тези числа са усреднени и отразяват целия пазар, включително хора, които са подпомагани от родителите си, тези, които получават високи заплати, и други.

Достъпност е думата, която вече се използва, за да бъде обобщено вземането предвид на всички фактори - не само заплатата, но например бъдещи вземания и доходи. Това е голямата промяна на пазара. Кредиторите вече гледат плащания от клиента наем и в зависимост от неговата стойност отпускат заема. Други пък изчисляват дори какъв доход може да бъде получен от отдаването под наем на една от свободните стаи в жилището.

Според мнозина обаче всичко това са само извинения за едно нещо - отпускане на кредит, преди да го е направил някой друг.

Това не е точно така, контрира Андрю Монтлейк, директор на ипотечните брокери "Кобалт кепитъл" (Cobalt Capital). Според него това е начин за оценяване на реалните възможности на клиентите. Заемодателят няма интерес от препродаване на имота на клиента и винаги би загубил от такава схема.

Особено голяма е опасността обаче, когато клиентът избере схема, при която се изплащат само лихвите. Така в края на срока главницата продължава да бъде дължима. Голямото предимство са ниските месечни вноски. Това може да има смисъл за някои купувачи - ако например планират да се преместят до няколко години. Проблемът обаче чака в края на периода, ако клиентът не е предвидил пари за главницата, а пенсионирането е съвсем близо.

Популярността на тези планове расте. Преди три години само 6% от всички ипотеки са били такива, а днес делът е 16%.

Преди няколко години смесената собственост е разглеждана като потенциална панацея. Има различни модели. Най-популярният е, когато купувачите вземат заем, за да закупят част от имота, и плащат наем за тази част, която не са закупили. Целта е с времето те да увеличат своя дял. Тази схема обаче има малък ефект върху пазара, а и често е ограничена до специални случаи в обществения сектор.

За мнозина никоя от изброените схеми и финансово жонглиране не дават правилния отговор. С други думи - те не печелят достатъчно или просто имат много задължения, така че не могат да си позволят имот. Често проблемът за тях е първоначалната вноска. Дори и тези, които наистина успяват да спестяват, установяват, че цената изпреварва техните спестявания. А що се отнася до ипотечните кредити без собствено участие, те не са широко разпространени, а и цената им е сравнително висока.

Изправени пред такава бариера, все повече хора избират групова ипотека. Това е случаят, когато неколцина приятели или просто познати се събират с цел закупуване на имот. Според банката HSBC има ръст от 50% на груповите ипотеки през 2006 г. Много интернет сайтове предлагат осъществяване на връзка между клиенти с такава цел, като търсещите могат да посочат какъв очакват да бъде партньорът им - също като сайт за запознанства. Все пак закупуването на имот с приятели за мнозина е крайна стъпка, а закупуването на имот с непознати направо минава границата.

И докато едни измислят какви ли не начини да се сдобият със заветното жилище, други британци мислят как да увеличат собствеността си. Броят на имотите, закупени с цел отдаване под наем, може да се удвои през следващите три години, показват данни от маркетингово изследване на "Минтел" (Mintel), фирма, специализирана в пазарните проучвания. Според него 3% от собствениците на жилища възнамеряват да закупят друг имот за отдаване под наем до 2010 г. Това ще удвои настоящия брой на собственици на наемни жилища на Острова до 2 млн. души.

Според проучването тенденцията ще се движи основно от продължаващото нарастване на населението и на търсенето на жилища под наем.

Все повече собствениците виждат и предимствата на инвестирането в тухли и хоросан и намират пазара на втори дом като добра алтернатива на спестявания за старини, коментира Пол Дейвис от Mintel.

Съвременното възраждане на частното рентиерство стартира преди десет години, когато промените в законодателството дават на собствениците абсолютна сигурност, че могат винаги и лесно да разполагат с отдадената под наем собственост.

Статистиката показва, че броят на ипотеките, взети за закупуване на жилища за отдаване под наем, се е увеличил рязко за последното десетилетие.

Миналата година са учредени 330 хиляди рентиерски ипотеки, повече от едва 44-те хиляди през 1999 г., когато този пазар е бил в зародиш. В края на миналата година 850 хиляди са били ипотеките на имоти, купени с цел отдаване под наем, т.е. 9% от целия им брой. Според прогнозите до 2011 г. над половин милион души годишно ще вземат заем, за да станат инвеститори.

Друг фактор зад тази тенденция е разочарованието от обикновените пенсионни спестявания. Според проучване сред две хиляди души 68% от хората с втори дом смятат, че техните инвестиции са по-добре защитени по този начин, отколкото с пенсионни схеми.

По-нататъшното увеличение на лихвените нива обаче може да попречи на тази тенденция. Само 10% от анкетираните обаче са посочили, че такова развитие ще попречи на техните планове.


Източник: Indeximoti.bg