7/02/2008

Все по-често, когато става въпрос за покупка на жилище, много клиенти се натъкват на предложения за луксозно. Дали обаче апартаментът или къщата по-скоро могат да бъдат определени като стандартни? Пазарът на този тип имоти у нас тепърва предстои да се развива и все още сме далеч от общоприетите критерии за висок клас жилище, смятат експерти.

В българските градове рядко има предлагане на истински престижни имоти, което се дължи най-вече на все още много слабото търсене. Все пак предлагане има и то може да се сведе предимно в двете ни столици - истинската - София, и морската - Варна. Според Никола Стоянов, управител агенцията на "Лукс имоти", която е специализирана в обслужването на сделки с висок клас жилища, именно тези два града са съпоставими в цените на високия сегмент имоти.

"Последните месеци София поддържа по-високи цени. Цените в Пловдив като че ли поизостанаха през последните години, което пък пречи на предприемачите да залагат на много скъпи довършителни работи и удобства. Ценовите нива в отделните райони са пряко следствие на няколко важни фактора - най-вече цените на парцелите, покупателната способност на клиентите, търсенето, стойността на заложените материали и на труда. В София и Варна те са най-високи и се дължат на по-бързите темпове на развитие на техните градски икономики", допълва г-н Стоянов.

И ако закупуването на недвижим имот за едни е начин на живот, за други движещият мотив е печелившата инвестиция. "Особено важни са местоположението, архитектурата, историческата и/или културната стойност на имота, луксозно завършените вътрешни части, гледката и не на последно място духа и начина на живот, които носи в себе си самият имот. Колкото повече характеристики за лукс съчетава в себе си един имот, толкова по-добра инвестиция е той. Но въпреки всичко критериите са различни и строго индивидуални", казва Весела Илиева, управител на "Юник истейтс", друга агенция, която работи само с висок клас имоти.
Че много от характеристиките на жилищата, които се предлагат като луксозни в България, всъщност са характерни са масовите на Запад, потвърждава и доклад, направен от независимата консултантска компания "Индъстри уоч" (Industry Watch) по поръчка на "Лукс имоти".

В изследването се включват апартаменти и къщи в комплекси от затворен тип и самостоятелни жилища. Характеристиките, на които консултантите обръщат специално внимание, са качество на строителството и на сградите, местоположението, услугите, които вървят със съответния имот, както и цените на жилищата.

През 2008 и 2009 г. предстои да бъдат завършени голяма част от жилищните комплекси от затворен тип, концентрирани в София и Варна, където са разположени и голяма част от луксозните апартаменти. Обикновено високият клас имоти са на първия или последния етаж на жилищния блок (тип пентхауз) с площ около 250 кв.м, с една или две тераси, дневна, кухня, две бани, три спални. Тези жилища се изграждат по индивидуални архитектурни проекти и разполагат с допълнителни екстри.

Характерно за районите, където са разположени комплекси от затворен тип, са достатъчното свободни парцели и близостта на главни пътни артерии. В София такива са кварталите "Манастирски ливади", "Княжево", "Младост 4", "Борово", Симеоново, Драгалевци, "Малинова долина", както и най-скъпите за момента райони - "Лозенец" и "Изток". Във Варна жилищните комплекси от затворен тип са съсредоточени в Морската градина, кварталите "Бриз" и "Възраждане", близо до курортни селища. Цените на жилищата в комплексите са между 150 и 300 евро на кв.м по-високи в сравнение с цените на повечето тристайни апартаменти ново строителство.

Високият клас апартаменти в добрите квартали може да се раздели на две групи - апартаменти в стари жилищни блокове и ново строителство. Първият тип жилища се предлага най-често след основен ремонт. Обзавеждането е със скъпи и висококачествени мебели, а фактори като наличието на асансьор и гараж и поддържани общи части увеличават допълнително цената. Тук обаче възможностите за предоставяне на допълнителни услуги са силно ограничени, което е причина малка част от този тип апартаменти да отговаря на критериите за лукс.

Новото строителство се характеризира с модерна архитектура, отлично състояние на общите части, гараж или паркинг. Жилищата се предлагат при висока степен на завършеност и с възможности за индивидуални интериорни решения. Често към този тип жилища се предлагат и допълнителни услуги, които се доближават в най-голяма степен до предлаганите от комплексите от затворен тип. Базовите оферти на повечето проекти включват модерни системи за сигурност, комуникации, поддръжка. Това е и причината по-голяма част от тези жилища да отговаря на определенията за лукс.

Причина за сравнително високите им цени са ограниченото предлагане на площи и намалените възможности за започване на нови проекти в централните части. Основно предимство обаче все пак е местоположението - в непосредствена близост до централната част на града, с бърз достъп до големи административни, търговски и развлекателни обекти.

В София такива са кварталите "Изток", "Лозенец", "Иван Вазов", Медицинска академия и центъра. Средните офертни цени за апартамент от 90 кв.м са в широк диапазон - между 1400-1600 евро на кв.метър, като най-високи са в квартал "Яворов", а най-ниски - в "Иван Вазов". При апартаменти с площ над 130 кв.м средната цена е между 2300 и 2500 евро на кв.м. Такива жилища има както в нови, така и в по-стари сгради (до 1944 г). При апартаментите с площ над 400 кв.м средните цени не са много по-високи от средните - около 2500 евро/кв.м, а в центъра достигат до 3500 евро/кв.метър.

Във Варна сред престижните квартали, които поддържат и най-високи офертни цени, са Гръцката махала, Морската градина, Чаталджа и Червеният площад. Тристайните апартаменти над 90 кв.м в престижните райони на града се предлагат между 1100 и 1550 евро на кв.м, а максималната офертна цена стига 2000 евро, което е значително по-ниско от тази в София.

Централната част на София предлага и по-високи цени на луксозните къщи спрямо престижните квартали като Бояна, Симеоново или Драгалевци. Основни фактори, формиращи средни цени от 3000 евро на кв.м, са местоположението, наличието на двор, гараж или паркомясто, подобрения и ремонт на жилището, вътрешна архитектура и обзавеждане. Съществено значение има и възможността за смяна на предназначението - използване за офиси или търговски площи, надстрояване. Цените на къщите в трите квартала в полите на Витоша - Симеоново, Драгалевци и Бояна, са сравнително сходни помежду си и са между 1200 и 1500 евро на квадратен метър.

Крайните квартали на София като "Малинова долина", Симеоново, Драгалевци, "Кръстова вада", Бояна са основните места, където са съсредоточени затворените комплекси от къщи.

Във Варна най-голямо предлагане има в районите на Морската градина, Гръцката махала, широкия център, "Бриз", Галата и в съседните курортни селища. Те се характеризират и с относително високи средни цени на имотите и свободните площи, намират се близо до основни пътни артерии, а достъпът до централната част на града е сравнително бърз.

Все още като допълнителна екстра обаче се приема предлагането на допълнителни услуги по управлението, въпреки че в повечето европейски страни то е стандарт. Наред с това има редица проблеми, които предстоят да бъдат преодолени, за да можем да говорим за лукс, отчитат анализаторите. Те включват подобряването на инфраструктурата, по-качественото строителство, решаването на проблемите около презастрояването.



Източник: Индекс луксозни имоти